住宅瑕疵担保履行法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)は、住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品質確保法)に定める新築住宅の請負人等が負う10 年間の瑕疵担保責任の履行を確保するための法律です。

「住宅」とは

人の居住の用に供する家屋または家屋の部分をいい、例えば事務所と住居などが混在した併用住宅についても、住居部分のみならず、併用住宅全体の共用部分が「住宅」に該当することとなります。

ホテル、旅館等の「人を宿泊させる営業」のための施設は基本的に住宅には該当しませんが、住宅として分譲した部屋を空いている時にホテルとして利用している場合には、住宅に該当することとなります。

老人福祉法に基づき設置される特別養護老人ホーム、有料老人ホーム(注)等といった事業を行うための施設は、住宅には該当しません。他方で、グループホームや高齢者向け賃貸住宅などは住宅に含まれます。(注)サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けている有料老人ホームについては住宅に該当します。

  • 「新築住宅」とは、新たに建設された「住宅」であって、建設工事の完了から1年以内で、かつ、人が住んだことのないものを言います。
     共同住宅の場合、住戸単位で新築住宅かどうかを判断されます。未入居の住戸とその共用に供する部分については新築住宅の瑕疵担保責任が適用となり、未入居の戸数分だけ資力確保措置が必要となります。

瑕疵担保責任の範囲

住宅品質確保法において新築住宅について定められている「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」

資力確保措置

新築住宅の請負人または売主(建設業者や宅地建物取引業者)が、平成21 年10 月1 日以降に、新築住宅を引き渡す際には、「住宅瑕疵担保責任保険への加入」または「住宅瑕疵担保保証金の供託」が必要になります。

これにより、万が一、売主または請負人が倒産等により瑕疵の補修等ができなくなった場合でも、保険金の支払いまたは保証金の還付により必要な費用が支払われます。

保証金の供託

事業者(建設業者または宅地建物取引業者)の方が法令により定められた金額の現金や国債などを、法務局等の供託所に預け置くこととなります。瑕疵担保責任の期間中(引渡し後10年間)は、保証金を取り戻すことは基本的にできません。供託額は、引き渡した新築住宅の戸数により異なります。

保険への加入

事業者(建設業者または宅地建物取引業者)の方が、保険に加入することとなります。この保険においては、住宅の構造耐力上主要な部分等に瑕疵が判明し、補修等を行った場合には、保険金が支払われます。この保険は、火災保険などを扱う一般の損保会社では扱っておらず、住宅専門の保険会社として国土交通大臣の指定する保険法人が取り扱います。

保険加入を選択される場合、原則として、住宅瑕疵担保責任保険法人(保険法人)の現場検査を工事中に受けなければなりませんので、着工前にあらかじめ保険法人への申し込みを行う必要があります。(着工後・引渡し後であっても、非破壊検査等を受けることにより保険加入が可能な仕組みも用意されていますが、検査手数料が通常より割高となります。

資力確保を義務づけられる対象者

所有者となる買主または発注者に新築住宅を引き渡す「建設業者」(建設業法の許可を受けた建設業者)や「宅建業者」(宅地建物取引業法の免許を受けた宅建業者)が対象です。

建築工事業や大工工事業以外の業種の許可を受けた建設業者であっても、新築住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分を施工する場合には、資力確保措置を行う必要があります。

  • 下請事業者
  • 自宅を建設する個人事業主
  • 買主または発注者が「宅建業者」である場合

適用される住宅の範囲

住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは、建築物のうち「新築住宅」です。

「新築住宅」とは、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して1 年を経過したものを除く)」(住宅品質確保法第2 条第2 項)を指します。また、「住宅」とは、「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分」(住宅品質確保法第2 条第1 項)を指します。

資力確保措置状況の届出

新築住宅を引渡す場合には、資力確保措置に加えて、その措置についての発注者又は買主への説明や許可行政庁への届出が必要です。年1回の基準日(3月31日)ごとに、保険や供託の状況について、基準日から3週間以内(4月21日)までに許可行政庁への届出が必要です。
 基準日の直前や当日に引き渡した新築住宅も、資力確保措置と届出の対象となります。

新規契約の制限

資力確保措置やその状況に関する届出を行わない場合、基準日の翌日から50 日を経過した日以降において、新たに新築住宅の請負契約を締結することが禁止されます。

監督処分と罰則

資力確保措置などの義務に違反した場合は、住宅瑕疵担保履行法に基づく罰則等が科されるほか、建設業法に基づく監督処分も科されることになります。

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